绿化率：30％

车位：1050个

交楼时间：预计在2023年底

【翠园华府项目预售方案】

但不可否认的是，由于翠园华府位于罗湖名校翠园中学东晓校区的学区之内，同时又是学区内近年来首屈一指的一手住宅盘，仅凭这一点就足够在罗湖当前多个新盘中脱颖而出，甚至可以与福田、南山其他新盘掰掰手腕。

接下来我们看看项目的基本情况。

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近年来，罗湖楼市的热度不如南山、宝安高，但由于罗湖成熟完善的配套和优越的教育资源，还是受到了不少老深圳人的关注。

另一方面，目前的楼市政策严厉，打击炒房和投机行为，在这样的环境下，某种程度上讲，对于东部核心区域内的楼市来说，相对也更有利一些。

况且像翠园华府这种有“核心价值”的新盘，相对于其他项目而言，关注度本应要更高一些。

但从今天不论是从购房者还是从媒体那里的反应看，翠园华府的关注度是不及笔者预期的。

不知道是因为项目捂盘太久，购房者从被吊足胃口到失去兴趣，还是由于同期竞品太多，项目性价比有所降低的原因。

资料显示，翠园华府原为东立片区城市更新项目，规划建设3栋超高层住宅楼，1栋高层保障性住房，1栋含办公、公寓的综合楼，并设有3层商业裙楼，4层地下室。

翠园华府“楼如其名”，项目位于翠园中学东晓校区的学区范围内（最终以主管部门的公布为准），这也是项目最大的打新价值。

翠园中学东晓校区的中考成绩，在2019年430分以上高分段的比例，排在全市26名，处于全市所有中学中比较靠前的水平，在罗湖区范围内的排名几乎都是仅次于深圳中学，稳居前三甲。

但值得关注的是，随着大学区成为趋势，将来名校学区的价值也将会进一步被稀释，投资名校学区房的风险也在增加。

从本次备案的房源数据看，翠园华府户型建面在100㎡以下的房源数量达到了约75%，其中最小面积75/76㎡的房源有39套，作为项目的最低上车户型，也是笔者认为性价比最高的一批产品，预计竞争将会最激烈。

此前的踩盘现场看，由于项目占地面积有限，且有多栋超高层建筑，整体建筑密度确实比较高，将来势必也会影响居住的舒适性。

据相关数据显示，翠园华府包含有住宅61110㎡（含保障性住房11000㎡），商业、办公12860㎡，商务公寓5500㎡，公共配套设施8050㎡（含文化活动室、社区服务中心、党群活动中心共2250㎡，社区体育活动场馆5500㎡），地下商业2000㎡等。

一个以居住产品为主的项目，公共配套设施占据着如此大的体量，在以往任何居住类产品都是比较少见的，虽然有助于提升社区的配套功能，但也一定程度上又影响了改善型居住产品的纯粹性。

除了项目本身的业态丰富之外，其所在的片区内的配套也是非常完善的。

翠园华府周边1公里的范围内，有地铁3号线水贝站，有IBC、粤海城（天河城）商业，有围岭公园等，稍远一些还有地铁5、7号线太安站，还有喜荟城、万象汇等商业，洪湖公园等，享受较高品质的丰富配套。

但项目周边的居住环境却较为一般，多数建筑为20年楼龄以上的老旧居住小区，整体面貌也是有待改善。

由于翠园华府所在片区多年没有新建住宅项目，因此项目约8.57万/㎡的备案均价，在周边二手房普遍参考价格都在6万/㎡左右的情况下，并没有太多的可比性。

但相较于此前入市的缙山府及华润万象华府约8.9万/㎡的均价，还是有一定价格优势的。

2021年四季度计划入市项目（罗湖）

而且，翠园华府因为有名校加持，放在当前罗湖几个待入市的项目当中，还是具备较大卖点的。