深圳宝安万科大都会家园

项目位于深圳市宝安区建安一路与裕安二路交叉口

开 发 商：中国中电国际信息服务有限公司

物业公司：深圳市万科物业

占地面积：19400.00㎡

建筑面积：137000.00㎡

建筑类型：住宅/商业

产权年限：70年

交房时间：暂不详

交房标准：毛坯交付

总 户 数：规划649套（5栋）

车 位 数：暂不详

容 积 率：7.98

绿 化 率：40%

在售住宅户型

92㎡户型，100㎡户型

115㎡户型，122㎡户型

124㎡户型，144㎡户型

在售公寓户型

42㎡户型，53㎡户型

预计价格9.2W起 装修

（备注：以上数据以现场为准敬请留意）

万科大都会，位于宝安新安街道创业二路与建安一路交汇处的北面，与中粮大悦城（大型商业，在建）为邻。项目临近地铁5号线和12号线（在建，预计2022年建成通车）双线交汇的灵芝站，妥妥的双地铁口物业。

深圳宝安万科大都会原为宝城25区及新安25区城市更新项目改造，其中A项目开发主体是中粮地产发展(深圳)有限公司，也即是大悦城的控股公司；而B项目的实施主体则是中国中电国际信息服务有限公司。2019年9月，经公开招标，中电信息与深圳市万科发展有限公司签订了该项目代建服务合同，同年11月中电信息通过公开挂牌招商的方式引入深圳万科发展有限公司作为一期B项目合作开发方，对城市更新合作开发项目享有实际控制权。这也就是为什么中电的项目，能被冠以万科的“名”的原由。万科大都会家园分两期开发，一期建设的是A007-0569地块，该地块用地面积为10137.6平方米，总建筑面积为115664平方米，容积率为8.79，绿化率40.01%，项目地上最高层47层，地下3层，拟规划地上76个，地下651个停车位。万科大都会家园一期主要涵盖住宅、商业、商务公寓等物业，其中住宅建筑面积60820平方米，商业6500平方米，商务公寓12600平方米。楼栋方面，一期共1栋3个单元，其中1栋一单元及1栋三单元均为47层超高层住宅，1栋二单元为29层的高层公寓。深圳宝安万科大都会住宅共计500户，其中套内面积小于90平的有416户，占比约83%，而据万科官方小程序显示，万科大都会家园住宅建面为120-144平，足见户型的使用率一般。根据规划显示，项目拟1栋三单元整体回迁，那么可售的房源则位于1栋一单元，约250户，当然具体的以官宣为准。
另外，根据规划显示，项目二期主要规划有1栋住宅、1栋保障房、1栋幼儿园，但目前二期的具体数据不明确，这里就暂不做详细介绍。深圳宝安万科大都会户型图展示

深圳宝安万科大都会主推建面约92-144㎡住宅产品。另有建面约42-53㎡商务公寓及建面28-121㎡商铺。

建筑面积约92-144㎡住宅产品中，大致可分为6套户型。为四梯六户的分布。分别是92-100-115-（122-125）-144平米。其中92/100平米户型各42套，115平米户型为117套，（122-125）平米的三房两厅两卫为主力户型，约442套，144平米户型共84套。从户型配比上来说，项目定位为刚需改善型住宅产品，主要以大户型为主，122的三房户型为该项目的主力军。

建筑面积约92㎡户型

建筑面积约100㎡户型

建筑面积约115㎡户型

建筑面积约122㎡户型

建筑面积约125㎡户型

建筑面积约144㎡户型

深圳宝安万科大都会户型图示意，仅供参考：

除住宅外，项目仍有约300套建筑面积约42-53㎡的小户型公寓产品。据销售描述，该公寓产品的土地使用年限为70年，且可以通燃气。受到商务公寓停止审批的影响，这批产品将非常稀缺。

建筑面积约42㎡户型

建筑面积约53㎡户型

户型示意图，仅供参考：

商业产品的核心优势是其配套，投资回报率，以及稀缺的景观资源。

万科大都会公寓产品与住宅同享一个花园，且交通便利，拥有宝安区顶级的圈层，上车门槛低（小户型为主）。在房票稀缺的深圳，可以称为能跑赢大势的投资产品。在深圳的部分核心区域，公寓的均价跑赢住宅并不稀奇。 交 通 配 套

万科大都会位于宝安区新安街道创业二路与建安一路交汇处，项目距离灵芝站300M左右，地铁5号线和12号线（在建）在灵芝地铁站交汇，在建的12号线（蛇口-海上田园），预计2022年底可以通车。5号线串联罗湖、深圳北站、留仙洞总部、宝中、前海，12号线串联蛇口自贸区、南山南油、空港新城等，占据着主要交通枢纽、高端产业的大动脉。其中2站地铁到宝中，5站到前海湾；往北，3站到留仙洞，5站到大学城。即便是去深圳最新的网红打卡地、深圳首座巨型摩天轮“湾区之光”，也只有3站地铁。

教 育 配 套

万科大都会家园目前小学所划片的学区为建安小学、文汇学校（小学部）；初中划片的学区为新安中学（集团）初中部、孝德学校（初中部），其中新安中学在宝安区排名中等，而孝德学校是2018年才建成并投入使用，还未参加中考，因此成绩还是个未知。由于项目会配建一所九年一贯制学校，以后大概率会是“就近入学”。万科大都会的学校配置在宝安的名校中并不算特别出彩，但整体也属于一般。

 商 业 配 套

万科大都会家园一路之隔有15万㎡的大悦城mall，这将是深圳的首座大悦城，规模非常大，未来项目的商业氛围与商业规格将是这一带的标杆，但目前还未建成。周边已经建成且营业的大型商业也很多，创业二路上就有约6万㎡的中洲πmall，约4.5万㎡的勤诚达k+广场；而地铁5号线往宝中方向2个站即是36万㎡的壹方城，目前是深圳最大的购物中心，而未来12号线地铁1站（新安公园站）之隔，也可快速抵达新安的老牌商场——海雅缤纷城，可见项目商业配套的丰富性。

 周 边 环 境景观资源方面，距离项目约1公里范围，创业二路一路之隔有12万平方米的灵芝公园，可以给业主提供一个休闲娱乐的地方。而项目直线距离2公里范围内，还有大大小小近12个公园，其中不乏宝安公园、新安公园等大型配套公园。周 边 旧 改近年来，新安片区的旧改进程开始加速，灵芝站周边通过旧改，集结着勤诚达、中洲、宏发、中粮等项目，逐渐凝聚成新大型商住组团。万科大都会花园和大悦城所在的宝安25区、灵芝地铁站西北侧的宝安26区，都已开展旧改，吸引了中洲、中粮、万科等开发商参与其中。目前，宝安26区一期已完成，二期部分已清租；25区的大悦城部分已售、商业在建，万科大都会花园则在建设当中。万科大都会花园前身为中电兴业项目，拆除范围用地约2.75万平方米，计容建筑面积约13.70万平方米，用地性质为二类居住用地+商业用地+广场用地，整个项目夹在大悦城一二期之间。
周 边 房 价

周边房价方面，目前新安在售的次新二手房小区，包括像勤诚达22世纪、中粮天悦壹号、华联城市全景花园、中洲中央公园、玖悦雅轩等都是宝安中学学区范围内的楼盘，挂牌价最低10万+一平，成交价最高也去到了13万+一平。虽然万科大都会这次与以上这些次新房都同处于创业二路两侧，但学区不同，对比度并不高，2020年周边开盘的尖岗山壹号和招商臻府也不能准确的预测，毕竟具体位置相比也差了一两截。预测带装修的价格应该在9.2万/㎡，这个价位还是很香，打到的难度肯定不小。总结点评

• （1）优势

• ①靠近宝中、前海，地理位置相对优越，发展前景及空间较大；

• ②近地铁灵芝站，未来是5/12号线双地铁物业，且邻近主干道、快速路、高速路，自驾出行便利性也高；

• ③商业配套齐全，未来一路之隔有15万㎡的大悦城综合商场，地铁1-2站之隔还有中洲、勤诚达、海雅及壹方城等商业；

• ④周边有多个次新房小区，还有多个公园配套，居住环境和氛围较好。

• （2）劣势：

• ①楼盘容积率相对较高，户型使用率一般，且一期或是纯大户型产品，上车门槛较高；

• ②周边处于拆迁旧改，及旧改谈判阶段，短期内可能会受灰尘噪音影响