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买深圳回迁房指标风险在哪里?买这样的深圳回迁房风险大吗

来源:深圳旧改回迁房     2021-05-09 20:58
深圳回迁房风险大吗?买深圳回迁房指标风险在哪里 购买回迁房有哪些风险?回迁房领域的很多风险都是来源于“假房源”、“假业主”的房投骗局。而这些,对于不熟悉深圳市场的投资客伤害比较大。所以,找到靠谱的渠道与房源,通过负责城市更新的前期土地整备开发商和村委,找到真正的村民,买到真正的回迁房。

▼如何买到回迁房?

回迁房在深圳的市场和运作方式在法律上手续合法合规,关键是找到真正靠谱的渠道,才能安全和放心。通过负责城市更新的土地整备拆迁方及当地村委,找到真正的村民和房源后,与原村民签订《回迁房权益转让协议》,附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积),确认旧物业的买卖手续;其次,跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》,确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。其三,经当地村委备案登记签署《无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》完成以上全部流程后,等待旧改完成并在几年后建成商品房交付即可。▼买回迁房,办理房产证时有没有额外的费用?客户购买的回迁房本质是“以旧房换新房”,实质与原拆迁户享受同等待遇,在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。只是在办理不动产登记时,需要按政府规定缴纳契税(某些项目由开发商代为缴纳)、印花税,及办证工本费。该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。而且因为该房源属于产权置换,可享受契税减免优惠措施。

▼怎么证明购买的原业主的物业具备回迁补偿资格?

关键在于能否与拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》,只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》,即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。

▼怎样保障交易安全可靠、合法避风险?

客户购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖,是否原业主有债务风险等等问题,客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订,由拆迁公司审核把关及信用背书过滤上述风险。而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。客户未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房,必然以客户的名字办理不动产登记。如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约,投资者可凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁安置的权利。况且投资者向原业主购买的这部分面积,具有唯一性,即拆迁主体就这部分旧物业只与客户签订了《拆迁补偿安置协议》,而没有就这部分旧物业对应的面积与原业主签订任何协议,所以原业主想毁约也没有依据。

▼购买了回迁房,还有哪些额外收益吗?

根据具体项目所在地周边市场情况,开发商会支付拆迁安置过渡费 10-80元/㎡/月,直至交楼为止。回迁房的回报率有多少?

▼回迁房投资回报率大概是多少?

回迁房一般为开盘价 5-7 折,考虑投资周期,在房价不涨的情况下,一般年化 20%以上收益率。

▼回迁房以后能不能像正常二手房一样卖出?

当然能,回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上进行二手交易,初次上市交易不受 3 年限售的限制。▼回迁房的不动产登记价格是我的买入价格吗?还是市场商品房价?现在深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两种情况,第一是按照市场商品房价登记;第二是按照成本价(包含地价、建筑装修等全部成本)登记;具体何种方式,由开发商定夺。但是不论采用何种登记价格,均不影响该套房产本身的价值。回迁房的交易流程

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1、开发商实力。对于回迁房投资,首先要判断开发商是否属于有实力的品牌开发商。大品牌开发商在选择项目阶段会用严苛专业的标准,规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险,同时一般会选择有升值潜力的地段进行开发,这样才能赚取最大利润。2、判断拆迁主体是否有实力。因为旧改的特殊性,上市公司在做旧改项目前期,一般会委托本地具有实力与影响力的拆迁主体,进行旧改的前期工作,包含拆迁、规划报批等,而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理,本地政府、村企关系,快速平衡各方利益,快速推进项目拆迁。3、判断物业、原权利人的真实性。找到真正的“卖家”,并和诚信的卖家签约,然后快速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。4、对项目的进度、规划要有详细的了解。同时做好自己的资金筹划。因旧改项目商品房建成周期普遍相对一般商品房要长,因此一旦决定投资,该部分资金需要沉淀一段时间,耐心等待回迁物业建成交付,取得投资回报。在交楼办出房产证前,变现比较困难,所以需要做好资金筹划。5、已经交房的回迁房项目有哪些?

著名的有:洋新干线,远洋新天地,京基御景印象家园、招商臻府、华盛西荟城、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、龙华壹城中心等等。

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