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深圳公寓值得买吗值得投资吗?深圳哪些公寓值得买呢?买了深圳公寓后悔死了吗

来源:网络整理     2021-04-02 22:41

深圳公寓值得买吗值得投资吗?深圳哪些公寓值得买呢?买了深圳公寓后悔死了吗?答案来了:深圳公寓市场正在悄悄火热 这几类人最适合买入

大量的改善、保值增值需求在住宅市场得不到充分满足,那么出路在哪里?

近期调查发现,新形势下,大家反而对公寓有了新的认知,目前深圳公寓市场正在走出一波独立行情,热销、房源紧俏等情况频频出现。

包括像深圳湾、福田、龙华的一些公寓项目行情都很可观,有的价格能跳涨4000万,有的一个月能卖5亿多,更不乏一次打包2-3套的,不少项目的主力户型已经售罄。

除了卖的好,核心地段的公寓租金也完全不输住宅,当下深圳湾1号莱佛士公寓出租,面积470㎡,月租竟高达35万

又赶紧看了网上放出的房源租金,发现深圳湾1号在租的520㎡户型,租金也要30万,以及东海国际公寓,320㎡租16万,深业上城365㎡租6.5万。

所以正如开头所讲,改善型+豪宅型的高品质公寓将是深圳楼市下一个风口。

当然,不是什么人都适合买公寓,很考究眼光,也挑人,需要一定的财富水平和楼市阅历,才能理解公寓的价值。

究竟哪些人群适合买公寓呢?

其一,某些有二套名额,但是确实经济实力不够再买二套住宅的,不妨在家附近买一套小公寓,给老人居住,刚好一碗汤的距离。

其二,某些有改善型需求的朋友,小孩已经读书有学位,如果目标区域没有大面积、高品质住宅供应,也可考虑高品质公寓。

其三,资金实力非常雄厚,住宅已经买够的,不用怀疑,深圳的优质豪宅公寓一定可以买。

其四,一些新兴职业从业者,比如主播、网红,还有一些传统的高收益人群,如金融从业者,比特币等投资者,如果过去一两年财富爆发,不妨把部分资金沉淀在不限购的公寓类产品中,作为资产配置的重要手段,守住财富。

其五,全国有实力的买家,刚进入深圳没名额,又想买核心地段的核心资产的,不妨对一些成长性极强的区域,包括全新规划的大片区如前海,还有福田南山某些大规模旧改片区,公寓可以做中长线布局。这样的区域,本质上买公寓是买的片区未来变化。

一般把公寓分为两类,第一类是中大面积的高品质豪宅公寓,代表作品是深圳湾1号、鸿荣源胤璞、岁宝壹品,是作为高级改善型乃至终极居住的场所,要注意品质、地段、景观、管理、配套、圈层等。

第二类是小面积的出租类公寓,则是那种30-50多平,主要用来出租的产品,如京基滨海时代、科技园的一些小公寓,这种产品要注意选择在产业密集、交通密集、人口密集、配套丰富的福田南山,最好是楼下就是综合体商业。主要用途就是用来出租,以及过渡性居住。

尤其当下的几个趋势,可以看到目前市场存量的大平层单位将会成为深圳财富阶层仅有也是最优的居住选择,并且未来随着存量去化殆尽,这部分物业的升值潜力是不可估量的

一方面是住宅受到9070政策的限制,基本不会出现大平层单位了;其二是深圳停止商务公寓审批,现有的公寓将成为历史产品;以及公寓可以通燃气,政策慢慢肯定了公寓的居住功能,或许大家可以期待,未来会赋予公寓更多的民生功能。

2%的人掌握了80%的财

龙头资产会变成楼市里的茅台

事实上,普通人依然停留在“公寓比不上住宅”的第一个层次,但2020年以来,各种政策,整个宏观环境,社会环境和需求审美的变化,其实深圳公寓的基本面一直在不断向好。
从去年开始淘哥就在提醒,未来深圳楼市一个很大的机会可能在公寓期间又不断在文章中、群聊中、小密圈里,甚至在论坛活动中,重点强调过今年深圳核心区域的公寓可能超乎想象的旺,尤其资源性自住豪华公寓,可以果断下手

很多人可能会说,公寓不涨不值得买。从涨幅看,公寓确实比不上住宅,正因此,公寓的机会才会在深圳住宅严格受限后出现!同时千万注意,深圳豪宅型公寓这几年正在悄悄补涨。

例如华润城,过去几年都曾经卖过公寓,华润城二期推出过190和230平的大面积豪宅公寓,当时大概卖8万多。而二手房指导价出台前,华润城润府二期的公寓,报价大概就要14-20万,这个价格其实是基本看齐当时期的华润城二手住宅的。

为何深圳的豪宅型高品质公寓,正在悄悄走热,而且淘哥还敢于预计,未来5年还有大机会?除了公寓不再批地之外,背后的深层次逻辑有几点:

其一,深圳楼市进入了改善型+豪宅占主导的时代。

圳从2016年以来的楼市行情,本质上就是改善+豪宅,这种行情本质还是中国社会深层次的因素决定的,在深圳房地产领域,其实就是表现为住房消费升级,包括改善型需求、豪宅需求等成为需求的重要主体

背后正是有“收入增长”、“限购”、“二胎时代”、“二孩+夫妻+父母”家庭结构等等因素,都会对居住空间和环境有新的要求。

事实证明,这些年深圳改善产品需求非常旺盛,尤其豪宅型涨的更快更多,莱坊国际的2021年《财富报告》中,深圳过去一年豪宅涨幅排第二,是亚洲豪宅表现最好的城市另外就国内豪宅市场过去08年到18年10年来的涨幅而言,深圳表现也最为突出。

其二,这也是货币增发和收入差距的结果,2%的人掌握了80%的财富。

货币长期增发的背景下,货币总量越来越大,财富阶层的财富总规模也水涨船高

招商银行的2020年度报告中有一组数据尤其惹人注意:

  • 2020年招行零售客户总数1.58亿户,其中金葵花及以上客户(金融资产50万以上)为310.18万户,占1.96%。

  • 零售客户总资产是89417.57亿元,金葵花及以上客户总资产是73455.87亿元,占零售客户总资产82.15%。

结果就是2%的人掌握了80%的财富,且这一比例较2019年均有提升,说明社会资源进一步向极少数人集中,富人更富是确实存在的

招商银行并非个例,瑞士银行每年财富报告里也有类似数据展示,全世界0.9%的人掌控了全球44%的财富,全世界10%的人掌握了全球82%的财富

这其实也预示了核心城市、重点城市的龙头资产走向。

因为刚需住房终归要和一个城市普通居民的平均收入水平挂钩,而豪宅对应的则是全国、甚至全球财富阶层的财富水平,天花板极高,价值会和他们的创富能力相匹配。

因此越是当核心地段房源变得稀有时,会慢慢走向奢侈品化,富人的购买力不仅不会减弱,反而会逆势增强,价值也会越来越高,甚至会像19年创造逾300倍收益的茅台,随时间积淀会越来越香醇,成为楼市价值投资的一座圣殿。

其三,巨大的中大户型改善型需求,和中小户型投资需求都找不到出口,必然会刺激公寓。

当下深圳正在学习新加坡模式,未来保障房将占到总体供应的6成,再加上大湾区时代,广袤的临深城市楼市供应,刚需们的住房供应其实是有保障的,价格也能有效控制

但是,保障房增加其实会压缩商品房供应,尤其是豪宅,其供应依然稀缺。即使在新加坡,保障房供应占总体供应95%以上,住房自有化率高达90%以上的情况下,豪宅价格也是十几万、二十万一平以上。

哪怕经历过楼市泡沫破裂的日本,核心城市、核心城区的公寓,都在创新高。据报道,2020年日本首都圈新房均价连续8年上涨,为1973年有记录以来第二高水平。在日本东京房地产开发的热门地段,户型在60-70平左右的公寓,每套价格最高可达人民币800万元。

因此小编建议:在经济实力允许的情况下,大家尽量往福田南山前海宝中核心区域挤,尽量选龙头盘,最好是热点片区+豪宅。

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